La rente : achetez-vous de la tranquillité dans un environnement chaotique

En période de fortes incertitudes, le placement immobilier tient lieu de valeur-refuge : un rendement fixe et (relativement) assuré, la préservation (en théorie au moins) de la valeur du capital sur le long terme et un risque de contrepartie atténué en comparaison du placement financier (en cas de défaut du locataire, il est toujours possible d’en trouver un autre).

Aujourd’hui, l’investissement immobilier locatif paraît -à première vue- la meilleure réponse à la volatilité des marchés et aux difficultés à construire une stratégie patrimoniale reposant sur les seuls actifs financiers. Dans un contexte où le niveau des retraites pourrait être remis en question, la « rente locative » est sécurisante ; elle procure un revenu régulier et connu à l’avance, sans avoir à (trop) s’inquiéter de la préservation de son capital.

Pourtant, chacun sait que la pierre est chère, particulièrement en France, et qu’elle résiste mal en cas de hausse des taux ou de retour de l’inflation. Par ailleurs, les contraintes de gestion et les frais induits sont quelques fois lourds (impayés locatifs, rotation des locataires, entretien de l’immeuble, assurances et impôts fonciers, etc). Nous avons donc cherché des alternatives à l’investissement immobilier locatif, à savoir des actifs financiers procurant une rente fixe et régulière, tout en préservant sur le long terme la valeur du capital investi.

Les obligations subordonnées, des rentes perpétuelles

Si vous investissez avec FairHedge (ou simplement vous êtes un habitué de ces colonnes), vous connaissez déjà ces titres hybrides -créances obligataires avec un fort parfum d’actions- que nous vous avons proposés dans deux précédentes stratégies de placement ⁽¹⁾.

Les obligations subordonnées sont avant tout des dettes, comme leur nom l’indique. Elles procurent donc un rendement connu à l’avance, ce que l’on attend d’une rente. Mais les obligations subordonnées ont un parfum « action » assez marqué : le titre a une durée de vie perpétuelle ⁽²⁾, en cas de difficultés de la société, le paiement des coupons peut être reporté ⁽³⁾ et enfin, en cas de faillite, les subordonnées sont remboursées après toutes les autres dettes (d’où cette appellation de titres « subordonnés »).

Ces caractéristiques juridiques permettent aux émetteurs de les considérer comme des capitaux propres -ce qui est avantageux- mais en contrepartie de ces contraintes imposées à l’investisseur, l’émetteur doit proposer un rendement supérieur à un simple titre obligataire, un rendement qui se rapproche de ce que devrait rapporter une action sur le long terme.

(1) « Quand une subordonnée sort du rang » et « De l’énergie dans votre portefeuille ».
(2) Ou très longue : 50 ans, 75 ans…ce qui est assimilé à une durée perpétuelle.
(3) Le traitement des coupons, en cas de difficulté de la société émettrice, diffère selon les obligations : le cas le plus fréquent est celui du report de paiement, le cas le moins fréquent est la perte du coupon.

Un rendement dopé et immunisé contre la hausse des taux

Le coupon attaché à la subordonnée se décompose en deux parties : une partie « monétaire » à laquelle s’ajoute un supplément de rendement attaché au caractère perpétuel et subordonné du titre.

• La partie « monétaire » du coupon est variable, indexée sur le taux à court terme en vigueur sur les marchés
• Le supplément de rémunération (ou marge) – par exemple 3% – est fixé à l’émission et rémunère le risque couru par l’investisseur en cas de difficultés ou de faillite de l’entreprise, compte-tenu du caractère perpétuel du titre subordonné

Cette variabilité partielle du coupon est intéressante car elle nous immunise contre une remontée des taux d’intérêt. Ainsi, par exemple, pour des taux à court terme de 2%, le coupon global sera de 5% ; en cas de remontée des taux courts à 4%, le coupon global passera à 7%.

Des risques limités

Ainsi décrite, la proposition est plutôt alléchante. Mais quel est donc le revers de la médaille et où se situent les risques propres aux obligations subordonnées ?

Premier risque : la défaillance de l’émetteur. Nous avons vu plus haut qu’en cas de difficultés, l’émetteur peut se soustraire au paiement du coupon et qu’en cas de faillite, les porteurs de titres subordonnés ont un rang similaire à celui des actionnaires : ils seront désintéressés en dernier.

Pour se prémunir contre ce risque, il faut donc soigneusement sélectionner les émetteurs. Pour cette raison, nous ne nous intéressons pas aux subordonnées émises par les banques et compagnies d’assurance (qui sont pourtant les principaux émetteurs sur ce marché) mais nous sélectionnons de grandes entreprises industrielles, leaders sur des marchés non-cycliques.

Seconde conséquence de ce parfum « actions » des obligations subordonnées : la perception par le marché de la qualité de crédit de l’émetteur impacte fortement la valeur du titre, à l’instar d’une action. Il peut arriver que les investisseurs estiment que le supplément de rendement (marge fixe) est insuffisant eu égard à la situation de l’entreprise et ses perspectives. Ils chercheront alors à se défaire de leurs subordonnées, ce qui en fera mécaniquement baisser le prix.

Supposons par exemple que le supplément de rendement -la partie fixe du coupon- exigé par les investisseurs passe de 3% à 4%, le prix de l’obligation baissera de plus de 10%. Les coupons perçus ne seront aucunement impactés par cette baisse mais si l’investisseur devait revendre ses titres à ce moment-là, il constaterait une moins-value.

Une stratégie « Hold to Maturity »

Faut-il s’en inquiéter ? Nous répondons non.

En investissant en titres subordonnés comme dans l’immobilier locatif, vous êtes à la recherche d’une rente. Il ne vous viendrait pas à l’idée de convoquer chaque jour l’agent immobilier pour évaluer votre appartement et si -à Dieu ne plaise-, les prix du marché immobilier venaient à baisser, cela ne vous gênerait guère : vous avez investi dans cet actif pour percevoir un loyer fixe et régulier.

Reformulé en termes techniques, nous achetons des subordonnées dans le cadre de stratégies « Hold to Maturity », qui permettent de se désintéresser de la valeur « mark to market ».  Voilà au moins un placement dont vous n’aurez pas à vérifier le cours tous les jours !

Nous avons sélectionné des obligations subordonnées perpétuelles émises par des grandes entreprises industrielles de première qualité. Aux clients qui nous confient la gestion de leurs actifs, nous proposons de construire dans la durée un portefeuille diversifié qui procurera une rente à un taux comparable ou supérieur à l’immobilier locatif.

• Découvrez ci-dessous les détails de cette stratégie de placement

Mise en ligne le 16 septembre 2011.

Retrouvez la performance de la stratégie dans l’onglet suivi de performance.